“万花丛中”，如何选定最适合自己的那个家

个性爽朗的湾区金牌房产经纪人Ginny在台湾做过多年的PM，身上兼并者“广告人”的标志特点：优秀的协调沟通能力和把控全局的统筹思路。工作中，她会清楚的规划每个环节的任务，站在客户的角度进行精细化的分析和精准的定位，确定客户的需求。今天我们跟着经验丰富的Ginny走进Sunnyvale，一起来了解哪些是符合不同买家需求的房子吧。

1.如何挑选Ready to move in的房子 市场上经常会出现标注着”Ready to move in“状态的房子，按照Ginny的说法，如果房子本身不需要特别大的维修，能够立即入住的房子，便属于这种类型。这种类型的房源受众面广，因为不需要花费额外的金钱和精力便可以买到自己想要的房子。但是挑选这种房子的时候也需要注意以下几点：

• 装修特别好的房子容易会有溢价。人是视觉动物，大家都喜欢外表好看的事物，尤其是在当下火热的房地产市场，好的外表往往更会吸引更多的买家来竞价，相应的最终成交价也会水涨船高。

• 要仔细阅读房屋披露报告，做好周边的research。尤其是针对那些为了上市把“表面功夫”做的比较好的房子，我们也要仔细的阅读披露报告，不放过那些隐含在背后的房屋问题。湾区的房源众多，但一不小心就会踩到坑里，地基，白蚁，霉菌，superfund，高压线，污染，噪音，味道等等等等，需要一个认真负责的agent来帮你把关。

当然了，还有一部分群体会选择相对不是那么“Ready to move in”的房源，这种策略比较适合相对有经验的投资客和flipper。这种房源通常价格会低一些，但是也需要额外的精力和金钱来升级打造房子，挑选这种房源需要我们去发掘房屋本身的改造和提升潜力，这一部分Ginny以后有机会的时候再跟大家展开细讲。 那么，对于“Ready to move in”的房源，应该怎么挑选最适合自己的呢？ 很多人（尤其是初次购房者）其实在一开始并不很明确自己的需求，Ginny会帮助他们重新梳理并发掘客户内心真实的想法，例如适合的预算，Target的区域，出价的策略等等方面。如果你也是一头雾水的首购房买家，可以跟着Ginny的方式来问问自己：

• 买房的目的是什么？

• 你理想的家是什么样的？

• 你心中的优先级是什么？学区，交通，环境，安静程度，房子大小，新旧，价格？

• 家里几口人？有几个小孩？

明确需求之后，我们接下来需要分辨是不是好房源，Ginny把它分成了内在和外在因素： 外在方面：交通，学区，小区环境，噪音，污染，高压线，路冲等 内在方面：房屋本身的格局，采光，condition，朝向，地基等 有些因素可以直接在网络上查看，比如离高速或者大路比较近，是否路冲，附近是否有superfund sites。而有些需要现场亲自去查看，比如采光，condition（很多时候去现场才发现之前的房屋照片其实是“照骗”），以及格局（尤其是想要加建或者remodel，需要亲自查看格局是否合理，是否能够支持“合理”的加建） 2 Townhouse还是Single Family Home？ Townhouse是湾区很多年轻工作族的首选。相对于Single Family Home，买家可以用更加便宜的价格，买到空间更大，更新，更豪华，离公司比较近的房子。最近新建的Townhouse也会有很多与时俱进，非常具有吸引力的feature，比如挑高的屋顶，更大、采光也更好的窗，现代的厨房等。除此之外，Townhouse对房屋结构以及外观的改动会有相对严格的限制，公共区域的花草也一般由HOA(Homeowner’s Association)来负责打理，省去了屋主的打理时间。 但随着湾区的可用土地越来越稀少，很多比较新的Townhouse往往会盖的越来越密集，或者会直接盖在之前的工业用地上（有可能有污染），而疫情之下，大家持续在家办公，也增加了对院子的需求。如果想要住Townhouse且必须有小院子，Ginny的建议是也可以考虑适度扩大范围，考虑房龄稍大的Townhouse，那个时候湾区的用地没有现在紧张，有院子的概率会大一些。 相对而言，院子对于SFH来说是标准配置，动手达人们可以自己种一些花花草草，蔬菜瓜果，对于有小孩的家庭来说，院子更会承载着他们童年的欢乐。 从增值的角度来看，SFH的近年来价格涨势要好于Townhouse（当然，具体到不同区域的变化各不相同）。但是从租售比的角度来看，Townhouse要好过SFH，有机会产生更好的现金流。 无论是筛选SFH还是Townhouse，都要注意以下几个方面：

1. 了解房屋的周围环境。比如大家的草坪是否整洁（往往代表小区居民的爱护程度），周边neighborhood的环境。

2. 观察房屋的加减分项，尽量避免硬伤。比如路冲，高压线等是减分项，朝向好，格局好是加分项等。通过这些来过滤掉不想要的房子，判定房屋的合理价值。

3. 房屋本身的condition。比如SFH的房龄普遍比较老，要额外注意地基方面的问题，可以参考一些指标比如墙角有没有裂缝，窗户好不好开等判定。

小分队采访环节 野鹿子：购买Townhome会看HOA的限制费用吗？ Ginny：hoa的费用会影响到贷款的金额和能力，所以建议有limit的话让我们知 道，这样选择上比较精准。 野鹿子：Townhome的HOA越高服务/维修越好吗？ Ginny：不是绝对的，老一点的公寓因为要维修的东西比较多，所以HOA涨的也 凶，还有一些设施多的，比如有泳池，健身房等等，hoa也会比较高。相对于一般的Townhouse而言，HOA比较常见的是每月300-400的区间。 野鹿子：Sunnyvale听说是越南越贵，那这个城市怎么去分区域呢？ Ginny：Sunnyvale的交通比较方便，北部以前是工业区，目前有大量的公司。很多比较新的Townhouse群建在北部区域，上班比较方便，是妥妥的“交通房”。南部更多是SFH，更适合家庭型的人们，Sunnyvale的南侧部分区域也有还不错的学区。 野鹿子：疫情过后，交通房会涨吗？ Ginny：现在大部分公司未来的policy还不明朗，所以交通房的走向还有变数， 但10月后陆续复工后，我觉得可能有一波看涨。 3 广告人转行 打开交易新思路 在湾区，地产经纪人的专业性已经是个基本门槛，在选经纪人的时候要明确知 道你喜欢什么样的沟通方式，什么样性格的经纪人，是否会认真倾听并梳理你 的需求，所以找到适合自己又能解决问题的房产经纪人就等于成功了一半。而 作为一个不喜欢push买家的经纪人，Ginny希望通过自己过去在广告界房产界 的双重经验和勤奋、速度、真诚、严谨的能力去能帮助客户能买到最理想的房 子。 - 勤奋 - 客户A想要交通学区房，但在当下火热的市场里这种房子一直都是抢手货。所 以ginny采取了“勤奋策略”，每次新房源一出都是第一组去看，如果满意当天就 下early offer。通过“速度”来跑到别的买家前面“抢”房子。功夫不负有心人，一个 条件都不错的房子因为被listing agent标注了错误的价格，导致没有太多人关注 。机会来了就不会让他轻易溜走，ginny马上去看房子然后当天就递交了offer。 虽然listing agent后来改正了她的错误标价，但是ginny并没有给其他buyer留太 多的时间，最终靠策略帮助客户A用非常便宜的价格获得了这个房子。 - 速度 - 客户B想要买顶尖学区的学区房，但是预算不太有竞争力。ginny帮他们分析了近 期各个区域的成交情况，确定了几个他们比较满意的小区后，开始“蹲守”这些 小区的房源。“预算不够，速度来凑”，当合适的房源一出现，ginny立即去看房 ，觉得满意后，立刻制定了出价策略，ginny在当天就出了early offer并告知屋 主我们的满满诚意。最终屋主同意了offer，在这个hot market中以比市场价格便 宜10万的力度拿到了顶尖学区的房子。 - 真诚 - 客户C因为孩子要开始上学，想换Cupertino的顶级学区房。因为C不是First Time Home Buyer, 所以很了解房屋市场和买房流程。身为Buyer Agent的ginny 开始带客户C看周围的房子，並且协助C从卖家为什么卖房到卖家的心理预期价 格等各方各面去了解房屋的信息。之后ginny了解到卖家是一对兄妹，房子里承 载着他们成长的记忆，所以ginny向卖家经纪人沟通客户c的情况，并写了一封 充满诚意的offer letter以一个很棒的deal顺利拿下了这栋房子。 - 严谨 - 客户D搬去别州而卖房，从确定ginny为agent开始就进行了深入细致的合作， 首先分析并分享市场详细的动态让客户D做到心中有数，其次针对房屋进行一 系列的上市前的包装，通过“把钱花在刀刃上”的中心思想，ginny历经三周时间 把小黑屋打造成了精致靓丽的dream house，并制定了一系列的推广销售计划 。在后来open house的时候人声鼎沸，甚至还需要排队进入房间。而后ginny 准备了详尽的应对和谈判策略，最终的成交价格远远高于客户D的期望，也实 现了同一个小区近半年以来成交的历史最高价。 欢迎找Ginny一起去看房买房，Ginny会毫无保留的帮你指出房子的问题，跟你一起分析讨论不同房源的优缺点。有其他任何问题，也欢迎随时跟我讨论。 微信：ginnyleehomes，电话：6504300066， email：ginnyleehomes@gmail.com